45년 은마, 41년 미도…누가 먼저 재건축 삽 뜰까

김남석입력 2023. 12. 18. 11:05수정 2023. 12. 18. 11:29

은마아파트 단지 모습. 연합뉴스 제공.

서울 지하철 3호선 대치역을 사이에 두고 마주보고 있는 두 아파트 단지가 나란히 재건축을 추진하고 있다. 준공 45년차를 맞은 은마아파트와 41년차 미도아파트다. 은마는 최근 재건축 추진 27년만에 조합 설립을 마쳤고, 미도는 서울시 신속통합기획안이 확정됐다.

대치동 아파트의 재건축은 항상 부동산 업계의 주요 관심사였다. 재건축 연한인 준공 30년을 넘어선 것이 벌써 10여년 전이다. 하지만 높은 집값과 '교육 1번지' 상징성, 주민갈등 등으로 재건축이 오랜 기간 미뤄졌다.

 

올해 들어 두 단지 모두 재건축 추진 속도가 급격히 빨라졌다. 대치미도는 서울시의 신속통합기획을 선택했다. 서울 시내 스카이라인을 바꾸기 위한 규제완화도 가장 먼저 적용받았다. 미도는 35층 규제를 깨고 최고 50층으로 계획안을 확정지었다.

반면 민간 재건축을 추진하고 있는 은마는 여전히 35층에 묶여 있다. 세대수는 더 많지만 대장 아파트 상징성과 사업성 확보를 위해서는 층수 완화가 절실하다. 최근 설립된 조합에서도 49층으로 층수를 높이는 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

실거래가도 미도가 더 높은 상황이다. 미도 전용면적 84㎡의 최근 실거래가(10월 16일)는 28억7000만원이다. 같은 달 29억원에 거래된 곳도 2개 세대가 있다. 은마는 이보다 1억원 낮은 27억8000만원(11월 10일)에 거래됐다. 전세 가격 역시 미도가 은마보다 1억~1억5000만원 높게 형성돼 있다.

현재 공개된 재건축 이후 추정 분양가도 미도가 소폭 높다. 은마는 최초 3.3㎡당 7700만원을 제시해 84㎡ 기준 분양가가 26억원에 달할 것으로 예상됐지만, 이후 분양가를 3.3㎡당 약 600만원 낮췄다. 84㎡ 추정 분양가는 24억원으로 내려왔다. 미도는 3.3㎡당 7500만원으로 84㎡ 기준 25억5000만원이다.

조합설립과 신속통합기획안을 마쳤지만 풀어야 할 숙제가 남은 것도 두 아파트 모두 비슷하다. 미도의 변수는 주민갈등이다. 지난해 말 신통기획을 마했지만 공공주택 비율을 두고 주민 합의를 이루지 못해 1년여간 계획을 확정짓지 못했다. 올해 공공주택 비율이 630가구에서 605가구로 줄었지만, 주민 의견이 모여 재건축을 그대로 진행할 수 있을지는 미지수다.

수도권광역급행철도(GTX), 상가 지분 등으로 갈등을 겪었던 은마는 현재는 대부분의 갈등이 마무리된 상황이다. 상가의 아파트 분양 산정비율을 조정했고, 국토부, 현대건설과의 소송도 취하한 것으로 알려졌다. 남은 것은 35층에서 49층으로 재건축 최고 높이를 끌어올리는 것이다.

 

두 단지 모두 재건축만 진행된다면 집값과 주거 선호도는 알아서 따라올 정도로 입지가 뛰어나다. 학원가와 학군은 우리나라 아파트 선호도에서 항상 가장 앞쪽에 위치해 있다. 여기에 미도와 은마 외에도 대치 쌍용과 우성, 선경도 재건축을 추진하며 대치역 일대 주거 인프라는 더욱 개선될 전망이다.

다만 누가 먼저 재건축 삽을 뜰 것인가를 두고 눈치싸움도 벌어질 전망이다. 공사비와 단지 고급화 수준, 청약 성적 등을 가늠할 수 있기 때문이다. 그래도 인터넷 커뮤니티에서 화제가 됐던 '은마아파트 재건축, 원로가수 아이유 축하공연' 보다는 재건축 속도가 빨라진 것으로 보인다.